Как сэкономить на риелторе

Приобретение долгожданной квартиры является непростым и дорогостоящим занятием. Не секрет, что часто люди стараются свести к минимуму все расходы при операциях с недвижимостью. Иногда при продаже квартиры собственники изначально действуют самостоятельно, чтобы сберечь финансы. Ведь даже 1% дополнительной комиссии риелтору – это вполне внушительная сумма. Оплата услуг риелтора зачастую становится для участников сделки поводом для недовольства. Иногда люди решаются на самостоятельную покупку/продажу квартиры, без привлечения специалистов, и оказываются в водовороте непонятных терминов, поиска документов и прочих трудностей. В любом случае покупка или продажа квартиры может быть связана со многими рисками. Считается, что риелтор поможет избежать большинства подобных хлопот, а также обеспечит законность сделки. Часто агенты по недвижимости довольно активно навязывают свои услуги. Как правило, в агентствах просят 1-3% от цены жилья, или назначается фиксированная цена (минимум 120 000 рублей), а иногда и то, и другое. Как можно снизить затраты на услуги риелтора и сэкономить собственные средства? Вот несколько полезных советов.

All inclusive

Прежде чем думать, какую часть расходов на риелтора можно сократить, следует понять, из каких действий формируется услуга, которую обычно предлагают полным пакетом. Примечательно, что сами услуги риелтора могут быть весьма разнообразны. Так, размер комиссии может зависеть от объема пакета сервисов. При этом конкретного прейскуранта обычно не бывает, так как мало кто из клиентов приходит только за тем, чтобы ему, к примеру, помогли проверить чистоту квартиры или оформить сделку. В данной сфере каждый этап купли-продажи и все операции связаны друг с другом. Зачастую клиент платит не за конкретные услуги, а за весь комплексный пакет (услугу). Это называется сопровождением сделки (полным – от поиска до расчета, или частичным – без поиска).

В каждой компании присутствует своя политика ценообразования. Главное – понять, что входит в эту цену, а также насколько фирма конкурирует с подобными предложениями на рынке. Это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от стоимости объекта, либо смешанный вариант. В некоторых регионах используется дифференцированная ценовая политика, когда клиент подбирает необходимый ему пакет услуг и оплачивает его. Однако на практике люди часто предпочитают приобретать услугу по принципу «все включено». Она включает в себя подбор объекта, организацию показов, проверку объекта, выбор и оформление наиболее выгодного ипотечного продукта и другие моменты.

Если рассматривать отличие в оплате услуг риелтора от услуг других специалистов, то оно состоит в том, что взаиморасчет осуществляется только лишь по достижению конечного результата. То есть, если, например, квартира не продана или не куплена, то риелтор не получит вознаграждения.

Алгоритм ценообразования

Стоит помнить, что существуют 2 разные услуги: продажа объекта и его поиск. Что представляет собой продажа? Обычно это комплексные услуги, где финансовая нагрузка падает на самого риелтора. Сюда включается составление фотографий недвижимости, создание правильного интересного текста для рекламы, отрисовка планировки и самое главное – реклама. Благодаря последней можно активно продвигать объект на различных ресурсах, находить покупателей в кратчайшие сроки. Работа не завершается и после того, как находится покупатель. Теперь нужно организовать и провести сделку, подать документы на регистрацию, передать объект после всего цикла работ. Самое главное – не забыть проследить, чтобы бывший собственник снялся с регистрационного учета и передал квартиру в надлежащем состоянии.

Такой комплекс мероприятий и составляет как правило 4% от стоимости квартиры. Учитывайте и то, что при продаже любого объекта затрачивается время. И все это время риелтор тратит именно на продажу квартиры. А вот финансы за свои услуги он получает лишь в конце всей работы. Услуги оплачивает продавец. Для любого покупателя данного объекта услуги риелтора будут бесплатными.

Теперь что касается поиска объекта. Здесь получается совсем другая картина. Такой вариант будет менее затратным для риелтора, но он платный для покупателя. Рекламы здесь не будет. В основном оплачиваются только знания и опыт агента. Нужно будет отыскать подходящий объект, узнать, что с его документами, коммуницировать с агентом продавца и также организовать сделку. Вот почему с покупателя будет логичнее брать в этом случае 2% от выбираемого объекта.

Однако на практике бывает, что часто то, о чем договариваются клиент и риелтор в самом начале их встречи, не совпадает с тем, что будет реально происходить по сделке. Так, к примеру, клиент может сообщить, что планирует расплачиваться только наличными средствами, а в процессе окажется, что риелтор будет помогать с получением ипотеки. Клиент может в ходе работы поменять свои предпочтения в покупке, что сегодня довольно распространено. Вот почему стоимость риелторских услуг может включать в себя вот такие будущие непредвиденные затраты. Здесь, разумеется, может идти речь о процентах от стоимости. Самое главное – помнить, что вопрос о стоимости услуг следует решать на этапе заключения договора с риелторским агентством. Обязательно смотрите, чтобы цена услуг и порядок расчета были четко прописаны.

Алгоритм экономии на риелторе

Если вы желаете сэкономить на риелторских услугах, то стоит понимать, что сберечь собственные средства можно не потому, что агент что-то сделает для вас бесплатно, а потому, что часть работы вы сможете выполнить самостоятельно. Итоговая стоимость услуг будет зависеть от совокупности действий и сложности самой сделки. Так, если потребуются лишь частичные услуги компании (к примеру, вы уже нашли подходящий объект, согласовали стоимость, осталось лишь сопровождение сделки и юридическая проверка), то покупатель оплатит лишь то, что заказал. Еще один важный момент. Некоторые люди думают, что в процессе работы по одному комплексу услуг можно будет в любое время поменять их набор. Однако это неправильно. Специалисты работают с клиентами по одному или другому варианту. Совмещения быть не должно. К примеру, риелтор по договоренности сторон активно работает, выкладывается по полной, обходит территорию, общаясь со всеми, уточняя нужную информацию. Вдруг к нему приходит клиент, который говорит, что он уже успел увидеть квартиру где-то сам и поэтому хочет заплатить как за сопровождение. Прежде всего, такой поступок не имеет смысла, так как человек уже нанял специалиста, соответственно, он для него выполняет работу. Если же нет желания платить, то просто не заказывайте услугу.

Если вы захотите воспользоваться определенным набором услуг, то так тоже можно сделать в индивидуальном порядке. При этом фирма должна сначала понять, какие затраты будут на юриста, сколько финансов пойдет на рекламу этого объекта (как правило, не больше 200-300 тысяч рублей) и подсчитать другие расходы.

Таким образом, чтобы сэкономить на услугах, нужно быть готовым либо самостоятельно заняться поиском покупателей/квартиры, либо лично оформлять сделку, при этом не пытаться бесплатно перевести на риелтора отдельные трудные моменты вроде проверки квартиры или одобрения ипотеки.

Что же касается стоимости услуг риелтора, то она составляет примерно 3-6% от цены недвижимости. Каждый квалифицированный специалист понимает, что его клиент, покупая недвижимость, стоимость которой составляет до 15 000 000 рублей, несет значительные финансовые расходы. И не играет роли, продает человек квартиру или покупает ее. Если же вы ограничены в бюджете, то стоит лучше отказаться от комплексного пакета и прибегнуть к дифференцированию этапов сделки. Например, вы сможете заказать у риелтора лишь проверку юридической чистоты объекта или воспользоваться его помощью в оформлении документов. Это неплохой вариант хорошей экономии.

Некоторые люди любят прибегать к услугам риелторов на последнем этапе, который идет перед самой сделкой, думая, что он самый важный. Вроде бы логично, ведь на проведение сделки можно потратить от 30 до 100 тысяч рублей (в зависимости от фирмы и этапа сделки). Но так ли это? Стоит заметить, что при продаже/покупке жилья этапы нельзя разделить на важные и неважные.

Каждая операция с недвижимостью – это довольно серьезный вопрос. Если вы не уверены в своих силах, то лучше всего довериться квалифицированным профессионалам. Конечно, услуга, связанная напрямую с жизненно важной проблемой, не будет стоить дешево. Однако каждый клиент может рассчитывать на скидку. Как правило, комиссия, которую берет агентство, составляет 3-5%, в зависимости от объекта. Индивидуальный подход обычно применяется к каждому клиенту.

К дополнительным способам экономии на риелторе можно отнести и следующий вариант. Просто воспользуйтесь услугами специалиста 2-й стороны сделки (продающего вам или у вас приобретающего). Останется лишь поставить подпись в документах. Когда сделка будет завершена, вы сможете при желании отблагодарить риелтора символической суммой. Однако вы можете этого и не делать. Вы же его не нанимали и не заключали с ним официальный договор. Конечно, некоторые из подобных агентов могут намекать на вознаграждение, оперируя тем, что во время сделки сделали для вас многое. Но в любом случае у вас с ними нет никаких юридически зарегистрированных обязательств, и вы не обязаны платить. Риелтор может защищать (как юрист) интересы только одной стороны, две стороны одновременно он обслуживать не может.

Стоит помнить, что желая сэкономить приличную сумму, не следует доверять малоизвестным агентствам недвижимости и риелторам, которые гарантируют все провести быстро и дешево. Зачастую они назначают низкий процент за сделку. При этом «забывают» предупредить или недоговаривают о сопутствующих дополнительных тратах. Следует внимательно изучать сам договор с риелтором. Читайте не торопясь все, что написано под знаком ссылки или «*», или мелким шрифтом. Следите, чтобы объект покупки/продажи был обязательно идентифицирован, четко была прописана его цена и все возможные штрафные санкции.

Не попасться на «развод»

Сегодня в любых сферах нашей жизни можно столкнуться с мошенниками, в том числе и на рынке недвижимости. Недобросовестные агенты будут стремиться взять с клиента лишние денежные средства. Одним из самых главных способов экономии является умение не «вестись» на такое вымогательство и вовремя его распознавать.

Обычно покупатели и продавцы рассчитывают на конкретный уровень расходов. В этой сфере никто не любит сюрпризов в части финансов. Риелторы это понимают, поэтому отдельные «чаевые» в этом бизнесе не присутствуют. Соответственно, риелторский доход будет измеряться процентами комиссии. Если у агента заказывают продажу квартиры, то он заинтересован сделать свой доход максимальным. Это возможно только при назначении максимальной цены. В этом отношении они «в одной лодке» с продавцом. Вот почему если риелтору удается с самого начала назначить и продать квартиру за высокую стоимость, то в полученном проценте будет его «премия».

Однако бывают и недобросовестные специалисты. Например, недобросовестный агент решил получить дополнительную сумму за услугу по получению фальшивой справки из ПНД. Объяснил это тем, что один из собственников стоит на учете в ПНД. Однако клиент возразил, особенно когда получил справку, что не состоит на учете и никогда не состоял. Вот такой показательный случай вымогательства. А сколько еще уловок придумывают мошенники!

Честный риелтор никогда не попросит надбавку. Бывают и другие ситуации. Например, собственники просят скидку по комиссии. Иногда клиенты на словах в самом начале сотрудничества говорят о том, что готовы заплатить сверху. Однако когда доходит до дела, то не только не желают платить то, что сверху, но и торгуются за комиссию.

Стоит помнить, что правду могут сказать не все риелторы, поэтому недобросовестность и рождается в первых переговорах. Продавец хочет слышать высокую цену за свою недвижимость и минимальную комиссию за ее реализацию. Агент же на словах все это обещает. А что потом? А далее и цена объекта снижается (ведь деньги за квартиру дает покупатель, а не агент), и комиссия возрастает, мол, продаю долго, потратил много и так далее. Что должно насторожить покупателя или продавца, так это слово «дешево» от агента. В данной сфере не бывает дешевых качественных услуг.

Если вам показалась заманчивой идея сэкономить на услугах риелтора, то стоит поискать объявления о продаже квартиры от собственников. Они часто размещаются в соответствующих группах в социальных сетях, а также на крупных порталах можно увидеть интересные предложения от частных лиц. Не поленитесь позвонить, чтобы убедиться, что не имеете дела с агентом.

И еще один важный момент. Бывает так, что на объекте недвижимости есть обременение в виде аренды, залога, ареста и ряда других условий, которые несколько ограничивают права собственника. Такие сделки по недвижимости с обременением часто оспариваются в суде и признаются недействительными. Хорошо, что все секреты недвижимости сейчас довольно просто раскрыть. Если вы сомневаетесь в каком-то объекте, то помните, что любые обременения подлежат регистрации и фиксируются в выписке из ЕГРП. Она общедоступна и может быть выдана кому угодно в Регистрационной палате или МФЦ. Причем в бумажном виде выписка стоит порядка 400 рублей, а в электронном – около 250. На сайте Росреестра вы можете увидеть инструкцию, где оплатить госпошлину, как заказать документ и сколько ждать его получения.

Интернет вместо риелтора

Кажется, что сегодня в современном мире просто невозможно самостоятельно решить все вопросы, которые связаны с приобретением или продажей жилья. Вот почему некоторые люди предпочитают всю «головную боль» переложить на риелтора. Однако переплачивать за его услуги никто не хочет. В этом вопросе важно найти золотую середину, но сделать это непросто. Если вы имеете достаточно свободного времени, то часть обязанностей риелтора можно взять на себя. Начать стоит со сбора информации. Для этого просмотрите внимательно все газеты, журналы, обращайте внимание на каждое объявление о продаже недвижимости, и, конечно же, не забудьте об интернете. Во Всемирной паутине можно сегодня найти самые разные сайты о недвижимости. Именно там можно получить всю нужную информацию о том, какие квартиры сколько стоят, добавить понравившиеся объекты в закладки, чтобы в любой момент вернуться на страницу и посмотреть вариант еще раз, прежде чем ехать на просмотр по адресу. Там же можно увидеть и схему проезда.

Конечно, в интернете просто огромная возможность выбора. Здесь можно найти и сайты агентств, и специализированные порталы о недвижимости, и частные объявления, и советы более опытных форумчан в этом вопросе. Стоит отметить, что многие объявления вполне наглядные. Часто можно встретить качественные фотоснимки объектов или хотя бы приблизительно составить о них представление. Также в интернете можно заранее познакомиться с местным рынком недвижимости, если вы хотите перебраться в другой город.

Когда вы полностью изучили рынок, то следует заняться продвижением своего объекта. Главное – определиться с местом и частотой выхода рекламы. Следует отметить, что придется на это потратить хорошую сумму. Иногда нужно даже раскошелиться, чтобы подать объявление. В любом случае будет трудно тем, кто не имеет в этом опыта, ведь не так легко угадать, в каком издании ваша реклама окажется более эффективной. Например, вы все сделали верно, и на ваше объявление откликнулись. Теперь основная задача – всегда иметь телефон при себе, чтобы не пропустить ни одного звонка. Помните, что пропущенный вызов – это потерянный клиент. Также надо будет оперировать временем, готовым в любое время отправиться на показ квартиры. Научитесь грамотно вести переговоры, чтобы не продешевить и не дать вас уговорить сделать скидку. Это тоже своего рода искусство, которым надо овладеть. Также не следует и задирать цену, чтобы не отпугнуть всех клиентов.

Несомненно, каждый человек сможет в той или иной мере сделать все сам. Однако, обращаясь к риелтору, вы, прежде всего, приобретаете время и знания о рынке. Могут быть такие ситуации, когда, например, утром в интернете вы видите объявление о продаже квартиры, в обед риелтор с клиентом хочет ее посмотреть, но продавец говорит, что она уже продана. Причем действовал он самостоятельно и отдал свою недвижимость на 50 000 рублей дешевле, чем мог бы предложить клиент. Так что не всегда стоит действовать самостоятельно. Как показывает практика, те, кто хочет на всем сэкономить, в результате еще больше переплачивают.

Доверяй, но проверяй

При покупке квартиры стоит помнить, что вас могут ждать некоторые сложности. Самая начальная – проверка «чистоты» объекта. Обязательно возьмите выписку из ЕГРП. Алгоритм прост – вы платите госпошлину, вам дают выписку о том, что данное жилье не имеет обременений (то есть квартира не заложена и не взята в ипотеку). После этого стоит узнать, кто зарегистрирован в квартире. Это важно, чтобы в дальнейшем не было неприятных сюрпризов. Например, нет ли в помещении прописанных лиц, которые сейчас в местах лишения свободы, или несовершеннолетних. Обязательно проверьте, были ли нарушения прав лиц, которые находятся под опекой, прав несовершеннолетних и тому подобных в период приватизации. Стоит убедиться, что владельцы жилья дееспособны, не имеют таких заболеваний, которые могут препятствовать совершению сделки. Как же это сделать? Есть два проверенных способа. Во-первых, задействуйте нотариуса. Он должен проверять на дееспособность лиц, участвующих в сделке. Во-вторых, попросите продавца показать справку из наркодиспансера и психоневрологического отделения, что он не состоит на учете.

Обязательно тщательно отнеситесь к проверке официального оформления всех переделок, которые были в квартире. Те, кто хочет сам сделать дорогостоящий ремонт, могут уточнить, не подлежит ли дом реконструкции или сносу. Конечно, полный и грамотный правовой анализ недвижимости могут провести лишь квалифицированные специалисты. Такие люди при проведении проверки будут пользоваться не только открытой информацией (интернет, СМИ и тому подобное), но и своими конфиденциальными источниками. Вот почему возможностей для всесторонней проверки у профессионалов намного больше.

Если вы приобретаете вторичное жилье, то лучше всего воспользоваться услугами риелтора. Такая недвижимость может иметь бурное прошлое, с частым переходом права собственности. Есть риск потерять накопленные деньги, если не пользоваться услугами риелторов. Например, многие дома, которые были построены в начале 90-х годов, по различным причинам не имеют архивных документов. Информацию следует добывать самыми разнообразными способами, о которых известно только профессиональным агентам недвижимости с внушительным опытом работы. От всех этих тонкостей у обычного человека голова может пойти кругом. Лучше всего доверить решение этих моментов профессионалам.

Алгоритм действий

Итак, вы нашли жилье, тщательно проверили и посмотрели его и остались довольны. Решаете, что будете брать недвижимость. А что делать дальше? Представляем простой алгоритм действий, чтобы не запутаться:

• Внимательно изучите документы. Посмотрите выписку из Росреестра о данной недвижимости. Обратите внимание на информацию о площади и расположении, кадастровой стоимости, информацию о собственниках
• Пусть собственник зайдет в УК (ТСЖ). Там следует попросить сделать выписку об отсутствии прописанных лиц и справку о том, что нет долгов по «коммуналке»
• На основе документов делается договор купли-продажи. Его форма прописана в ГК РФ. Лучше всего будет делегировать бумажную работу опытному юристу. Он сделает договор за 1 500-3 000 рублей
• Следует собрать все документы и справки, приложить к ним договор и уплаченную госпошлину. Последнюю обычно можно оплатить через терминал по месту проведения сделки
• В Кадастровой палате Росреестра или МФЦ в день заключения сделки должны присутствовать все лица, которые фигурируют в договоре. Если по какой-то причине это невозможно, то интересы отсутствующих могут представлять другие граждане. При этом потребуется доверенность от нотариуса. При себе каждый должен иметь паспорт

Один из самых деликатных моментов – передача денег. Если расчет был произведен до подписания договора в Кадастровой палате, то процедура будет легче и короче. Когда вы решите передать наличные, следует заранее подготовить расписку. Без этого документа будет не так легко доказать передачу финансов получателю. Еще один хороший вариант – воспользоваться банковской ячейкой. Так вы приезжаете в банк и указываете условия, выполнив которые продавец получает доступ к сейфу. Если вы будете осуществлять безналичный перевод, то есть банковский аккредитив (когда перевод условленной суммы со счета покупателя поступает продавцу после предъявления определенного пакета документов). Конечно, за данные услуги придется банку заплатить, он выступает гарантом честности сделки.

Автоматически вносятся изменения В ЕГРП в документы. Однако привычные свидетельства о праве собственности с 2017 года отменены, поэтому в качестве правоустанавливающего документа вы получите все ту же выписку из ЕГРП с обновленными данными.

Информационное сопровождение

Если вы желаете сэкономить на услугах риелтора, то можно ему предложить выступать в качестве консультанта. Такой формат предполагает, что за поиск недвижимости, поездки на просмотры и все оформление сделки полностью отвечает клиент. Специалист по недвижимости будет лишь оказывать только информационную поддержку. Он может консультировать по возникающим вопросам, давать советы. Такой подход активно используется на западе. В нашей стране им пользуются крайне редко. Услуги будут стоить примерно 20% от обычного «тарифа» риэлтора. Но специалисты чаще всего просят 100% предоплату.

Предложить большую предоплату

Тоже интересный вариант экономии. Так как доходы риэлторов всегда в основном не гарантированы, то гонорар они получают только в конце успешного совершения сделки. Обычно необходимо заплатить агенту минимальную предоплату, но можно предложить ему большую сумму, например, 50%, и попросить сделать скидку 30-50% от комиссионных. Наверняка, он воодушевится такой идеей и охотно согласится на это, так как всегда работать ради гарантированного дохода лучше, чем ловить журавля в небе.

Теперь вы знаете, как можно сэкономить на риелторе, продать или купить квартиру и не потратить все свои сбережения. Таким образом, снизить расходы на риелтора всегда можно, но следует ли это делать? Решать только вам.